← Guías · 9 de noviembre de 2026
Cap rate vs cash-on-cash: en cuál confiar
Tomá un alquiler de $320.000 que rinde $2.600 por mes, 25 % de anticipo al 7 %, con 5 % de vacancia y costos típicos.
- El cap rate divide el ingreso operativo neto (antes de la hipoteca) por el precio. Dice qué tan buena es la propiedad como activo, con o sin préstamo.
- El cash-on-cash divide el flujo anual (después de la hipoteca) por el efectivo invertido. Dice qué tan buena es la operación con tu financiamiento.
Cuando las tasas son altas, una propiedad puede tener un cap rate decente y flujo de caja negativo, porque el préstamo cuesta más de lo que rinde la propiedad. Por eso conviene mirar ambos y el DSCR, que usan los prestamistas para verificar que el ingreso cubre las cuotas.
Reglas rápidas
- Un cap rate menor que tu tasa hipotecaria significa que el apalancamiento te perjudica.
- Un DSCR menor a 1,0 significa que el alquiler no cubre el préstamo.
- La regla del 1 % (alquiler ≥ 1 % del precio) es un filtro rápido, no un veredicto.
Probá una operación en la calculadora.